Twee soorten overwaarde
Op de rekenpagina is overwaarde het verschil tussen de woningwaarde en je hypotheekschuld. Bij een verkoop kijkt de Belastingdienst naar de verkoopprijs, en haalt daar je eigenwoningschuld en de verkoopkosten vanaf. Voorbeelden van verkoopkosten die de Belastingdienst noemt: de makelaar, het verplichte energielabel, een taxatie en advertenties. De eigenwoningschuld is niet altijd gelijk aan je hypotheek. Hij kan lager zijn, bijvoorbeeld als je eerder een woning met overwaarde hebt verkocht of een schenking voor je huis hebt gekregen. Volgens de Belastingdienst is het mogelijk dat je economisch geen overwaarde hebt en fiscaal wel.
Bereken je overwaarde met de verkoopprijs →
De eigenwoningreserve
Verkoop je je eigen woning, dan komt die fiscale overwaarde in je eigenwoningreserve. Het deel van de reserve dat uit een verkoop komt, vervalt 3 jaar nadat het is toegevoegd. Is de verkoopprijs lager dan je eigenwoningschuld plus de verkoopkosten, dan heb je waarschijnlijk een restschuld, en na een eerste verkoop een negatieve eigenwoningreserve.
Wat het betekent voor je volgende huis
Koop je een nieuwe eigen woning, dan is de rente aftrekbaar over een lening van ten hoogste de aankoopprijs inclusief aankoopkosten, min je eigenwoningreserve. Dat is de bijleenregeling. Aankoopkosten zijn volgens de Belastingdienst onder meer de makelaar, de overdrachtsbelasting en de notaris voor de overdracht. Leen je meer dan dat bedrag, dan geef je het verschil als schuld op in box 3. Over dat deel is de rente niet aftrekbaar.
Wat de reserve kleiner maakt
De reserve daalt, maar nooit onder nul:
- De aankoop van een nieuwe eigen woning, met het deel van de aankoopkosten dat niet als eigenwoningschuld meetelt.
- Verbouwing en onderhoud, met de kosten voor verbetering of onderhoud die je in een kalenderjaar aan de woning maakt.
Samen verkopen, samen kopen
Verkoop je met je fiscale partner een gezamenlijke eigen woning en koop je samen een andere? Dan telt de eigenwoningreserve van ieder van jullie mee. Zijn meer mensen eigenaar, dan krijgt ieder een deel van de reserve naar zijn aandeel in de fiscale overwaarde.
Verkopen zonder een nieuw huis te kopen
Ga je na de verkoop huren, dan stopt je hypotheek en daarmee ook de renteaftrek. Over het geld dat je overhoudt, betaal je op het moment van verkoop geen extra belasting. Het telt wel mee als vermogen, en daarover betaal je soms belasting bij je jaarlijkse aangifte.
Wat je zelf kunt uitrekenen
Kies op de rekenpagina bij «Soort waarde» de optie «Verkoopprijs of vraagprijs» en vul je hypotheekschuld in. Trek daarna zelf je verkoopkosten af. Dan kom je dichter bij het bedrag waar de Belastingdienst mee rekent. Je eigenwoningschuld en je eigenwoningreserve kent de rekenhulp niet. Voor die berekening heeft de Belastingdienst een eigen Rekenhulp Bijleenregeling.
Meer lenen zonder te verkopen? Lees de gids over overwaarde opnemen →
Je woning en je hypotheek op één plek
Zet in een gratis account je woning en je hypotheek naast elkaar en werk de bedragen bij als je verkoopt of verhuist.